image_pdfimage_print

Kosten contra expert

Kosten contra expert

 

Bij het invoeren van het huidige verzekeringsrecht heeft de wetgever bepaald dat de redelijke kosten voor het vaststellen van de schade voor rekening van de verzekeraar zijn. Verzekeraars stelden zich steeds op het standpunt dat zij de schade vaststellen en eventuele kosten van verzekerde betalen zolang en voor zover daarin voorzien is in de polisvoorwaarden. De rechter zegt nu dat verzekerde zijn eigen redelijke kosten (voor een contra-expert) mag maken op kosten van zijn verzekeraar. Hierbij is niet maatgevend wat de expert van de verzekeraar rekent.

De casus

In deze zaak ging het over de kosten van de door verzekerde ingeschakelde contra-expert. De verzekeraar wilde niet de volledige kosten betalen en beriep zich op de verzekeringsvoorwaarden. De verzekeraar wilde niet meer betalen dan de kosten die hij aan zijn eigen expert betaalde. Tevens stelt de verzekeraar dat hij reeds aan zijn wettelijke plicht tot vergoeding van de redelijke kosten van schadevaststelling heeft voldaan door zijn eigen expert te sturen.

Verzekerde bestrijdt dit omdat artikel 7:959 BW dwingend recht is.

Artikel 7:959 BW.

Artikel 7:959 BW bepaalt dat onder de door verzekeraar te vergoeden kosten ook wordt verstaan de redelijke kosten tot het vaststellen van de schade. Deze kosten worden zelfs boven de verzekerde som vergoed. Onderverzekering kan wel op deze kosten van toepassing zijn.

In de praktijk stelt de verzekeraar de schade meestal vast door een expert in te schakelen. De verzekeraar betaalt de expert. Bij brandverzekeringen regelen de polisvoorwaarden dat verzekerde zijn eigen expert mag inschakelen. De verzekeraar vergoedt de kosten van deze contra-expert tot maximaal het bedrag wat hij voor zijn eigen expert betaalt.

Het vonnis van de kantonrechter

De kantonrechter gaat met verzekerde mee. Als het vaststellen van de schade door de verzekeraar voldoende is om aan de wettelijke plicht van de verzekeraar te voldoen, heeft de verzekerde geen mogelijkheden meer als hij het niet eens is met de expert van verzekeraar. De redelijkheid van de kosten moet daarom per geval worden bekeken. Vervolgens besluit de kantonrechter dat de kosten van de contra-expert in dit geval redelijk zijn, ook al waren deze hoger dan de kosten die de verzekeraar vergoedde aan de door haar zelf ingeschakelde expert.

Conclusie

Er is (nog) geen alomvattende conclusie te trekken op basis van deze individuele uitspraak. In elk geval is deze rechter van mening dat de verzekerde zich moet kunnen verweren en hiervoor kosten mag maken. Het is goed mogelijk dat een andere (hogere) rechter de kosten van verzekerde niet redelijk vindt indien de contra-expert niet tot een andere schadevaststelling komt dan de expert van de verzekeraar al eerder gedaan heeft.

Per saldo heeft een verzekerde meer mogelijkheden om zijn recht te krijgen wanneer de verzekeraar “moeilijk” doet. Verzekeraars kunnen niet volstaan met het sturen van een eigen expert. De verzekerde heeft in beginsel recht op een vergoeding voor de inzet van een eigen of contra-expert.

Bron: www.wftnu.nl, 10 juni 2015

Hypotheekregels 2015

Hypotheekregels 2015

De overheid verandert de regels voor hypotheken, zodat minder woningbezitters in financiële problemen komen.

Wijziging hypotheekrenteaftrek 4e schijf
De maximale hypotheekrenteaftrek in de hoogste belastingschijf gaat jaarlijks met een half procent omlaag. Voor 2015 betekent dit dat het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken, daalt van 51,5% naar 51,0%.

Tijdelijk hogere vrijstelling schenkbelasting vervalt per 1 januari 2015
Per 1 januari 2015 vervalt de tijdelijk verruimde vrijstelling van de schenkbelasting (tot € 100.000). Dan geldt weer de normale vrijstelling. Daarmee kunnen ouders eenmalig tot € 52.752 belastingvrij schenken aan een kind tussen de 18 en 40 jaar. De ontvanger moet het geld wel gebruiken voor de aankoop of verbouwing van het eigen huis of de aflossing op een eigenwoningschuld.

Hogere vrijstelling schenkbelasting voor woning in aanbouw
Had u in 2014 een eigen woning in aanbouw en heeft u daarvoor een schenking gekregen? En is deze schenking nog niet helemaal besteed in 2014? Dan kunt u onder voorwaarden ook in 2015 nog gebruik maken van de tijdelijke verruiming van de schenkingsvrijstelling.

Maximale hypotheek afhankelijk van waarde woning
U kunt in 2015 een hypotheek afsluiten tot 103% van de waarde van uw koophuis (inclusief 2% overdrachtsbelasting). Dit heet de Loan-to-Value. Loan-to-Value is de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van het huis.

2018: maximaal hypotheekbedrag 100% waarde huis
Tot 2018 verlaagt de overheid de Loan-to-Value stapsgewijs naar 100% (inclusief overdrachtsbelasting). Dit betekent dat u vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan krijgen dan de waarde van het koophuis.

Hogere lening mogelijk bij energiebesparende maatregelen
Een hogere hypotheek blijft wel mogelijk als u energiebesparende maatregelen wilt meefinancieren. Zoals dakisolatie, energiezuinige kozijnen en deuren en zonneboilers. De extra ruimte hiervoor gaat in 2015 omhoog van € 8.000 naar € 9.000. Het hypotheekbedrag dat eigenaren van een ‘nul op de meter’-woning extra kunnen lenen wordt in 2015 verhoogd van € 13.500 naar € 25.000.

U moet minimaal € 32.000 verdienen om hiervan gebruik te mogen maken. De exacte voorwaarden staan vermeld in een Kamerbrief van 11 november 2014 over de wijziging van de leennormen 2015.

Hypotheekrenteaftrek alleen bij volledige aflossing
U krijgt sinds 1 januari 2013 alleen hypotheekrenteaftrek als u uw hypotheek in de looptijd volledig en tenminste annuïtair aflost. Dat betekent dat u elke maand een vast bedrag aflost dat bestaat uit rente en aflossing. De regel geldt alleen voor nieuwe hypotheken en dus niet voor bestaande (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken. De aflosperiode met renteaftrek blijft 30 jaar.

Wijziging grensbedrag Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Op 1 juli 2014 is het grensbedrag voor het kopen van een woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omlaag gegaan naar € 265.000. Op 1 juli 2015 daalt de bovengrens verder naar € 245.000.

In 2009 is de maximale hypotheek onder NHG-voorwaarden tijdelijk verhoogd van € 265.000 naar € 350.000. De afgelopen jaren is deze tijdelijke verhoging weer geleidelijk teruggebracht naar het oude niveau.

Hypotheekvoorwaarden starters versoepeld
Het kabinet heeft de hypotheekvoorwaarden voor starters versoepeld als zij een inkomensstijging verwachten. Bent u een starter en verwacht u binnen enkele maanden of jaren een verhoging van het salaris? Dan kunt u een ruimere hypotheek krijgen. De maatregel is ingegaan op 1 januari 2013.

Aftrek rente bij restschuld
Blijft u na verkoop van uw woning zitten met een restschuld? Dan mag u per 1 januari 2015 nog maximaal 15 jaar na de verkoopdatum de betaalde rente en financieringskosten aftrekken van de belasting.

De maatregel geldt voor restschulden die tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 ontstaan. In de periode dat u nog recht heeft op aftrek hoeft u de lening niet af te lossen. De regeling is er ook voor huiseigenaren die na verkoop een woning gaan huren.

Restschulden meefinancieren onder Nationale Hypotheek Garantie
Wilt u verhuizen, maar verwacht u uw woning met verlies te verkopen? Dan is het soms mogelijk uw restschuld mee te financieren in een nieuwe hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een belangrijke voorwaarde is dat zowel uw oude als uw nieuwe hypotheek onder de Nationale Hypotheek Garantie vallen. Ook mogen de kosten voor uw nieuwe woning inclusief de restschuld niet hoger zijn dan de NHG-kostengrens van € 265.000. Op de site van de NHG staan alle voorwaarden om restschuld mee te financieren.

Verhuisregeling hypotheekrenteaftrek
Bent u verhuisd, maar heeft u uw vorige woning nog niet verkocht? Als u aan de voorwaarden voldoet, mag u ook deze woning tijdelijk als eigen woning opgeven. U mag dan de hypotheekrente van deze woning nog maximaal 3 jaar aftrekken van de belasting.

Heeft u een woning gekocht die in aanbouw is of nog leeg? Dan mag u de hypotheekrente maximaal 3 jaar aftrekken.

Aftrek na tijdelijke verhuur
De hypotheekrenteaftrek voor de te koop staande voormalige eigen woning kan opnieuw ingaan na een periode van tijdelijke verhuur. De aftrek blijft gelden tot de resterende termijn is verstreken.

Bron: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/nieuwe-regels-hypotheek

Uitkeringen stamrechtlijfrente komen na overlijden toe aan ex-echtgenote

Uitkeringen stamrechtlijfrente komen na overlijden toe aan ex-echtgenote

Het Kifid heeft op 12 november 2014 uitspraak gedaan in een zaak die is aangespannen door de ex-echtgenote van een overleden verzekerde op een stamrechtlijfrente.

Volgens de begunstiging zoals die op de polis stond, zou ze niet begunstigd zijn na overlijden. De ex-echtgenote vond dat ze wel recht had op een uitkering.

In december 2000 wordt de ex-echtgenoot ontslagen. Hij krijgt een gouden handdruk en zet deze om in een uitgesteld stamrecht in de vorm van een lijfrente.

De klant is op dat moment getrouwd. In 2009 gaat hij echter scheiden. In 2011 overlijdt de klant, zonder dat het stamrecht al is overgegaan tot het doen van periodieke uitkeringen.

De verzekerde heeft op dat moment geen partner en heeft ook geen kinderen. De ex-echtgenote stelt dat zij recht heeft op periodieke uitkeringen uit het stamrecht, maar de verzekeraar vindt echter van niet. De begunstiging bij overlijden op de polis luidt.

“…

Echtgenoot of partner in de zin van artikel 11 lid 1e sub 1 van de wet op de loonbelasting.
Kinderen tot 30 jaar in de zin van artikel 11 lid 1e sub 1 van de wet op de loonbelasting.
Bij overlijden van de verzekerde en bij ontstentenis van de eerste en tweede bevoordeelde vervalt de bevoordeling aan de verzekeraar. “

Het artikel waarnaar verwezen wordt, bestaat niet meer. Tot en met 31 december 2000 luidde art. 11, lid 1e sub 1:

“1°

deze aanspraken voorzien in aan de werknemer of gewezen werknemer toekomende periodieke uitkeringen die niet later ingaan dan in het jaar waarin hij de leeftijd van 65 jaar bereikt of in periodieke uitkeringen die bij zijn overlijden ingaan en toekomen aan zijn echtgenoot of gewezen echtgenoot dan wel degene met wie hij duurzaam een gezamenlijke huishouding voert of heeft gevoerd en met wie geen bloed- of aanverwantschap in de rechte lijn bestaat, of aan zijn kinderen of pleegkinderen die de leeftijd van 30 jaar nog niet hebben bereikt; “

De verzekeraar stelt dat de ex-echtgenote nu eenmaal geen echtgenoot is en dus geen begunstigde. De ex-echtgenote stelt dat ook de ‘gewezen echtgenoot’ in het artikel staat, waardoor zij recht op een uitkering heeft. Ze stelt dat deze mogelijke begunstigden allemaal tegelijk vallen onder de eerste begunstiging. Met dit argument is de Geschillencommissie het niet eens, omdat er anders tegelijkertijd verschillende eerste begunstigden zouden zijn als de ex-echtgenoot hertrouwd zou zijn. En dat kan niet.

De ex-echtgenote krijgt toch gelijk. Hiervoor zijn verschillende redenen:

– Bij aanvang van de verzekering is geen afwijkende begunstiging opgenomen. Deze zou daarom bij een ‘gewone’ verzekering moeten zijn: a. de verzekeringnemer, b. diens weduwe/weduwnaar/geregistreerd partner, c. diens kinderen en d. diens erfgenamen. De enige reden dat dit niet gedaan is, zijn de fiscale voorwaarden die golden voor stamrechten.

– Met de omschrijving van de begunstiging is dus geen verzekeringstechnische afwijking beoogd. De verzekeraar zou eigenlijk ook de ex-echtgenoot hierin hebben moeten opnemen, omdat dit wel ook een fiscale mogelijkheid was. De beschrijving van de begunstigde is daarom te beperkt geformuleerd.

– De verzekeraar is er bij het aangaan van de stamrechtlijfrente ook vanuit gegaan dat mevrouw de begunstigde zou zijn. Ook geeft de verzekeraar toe dat na de echtscheiding zonder meer een verzoek had kunnen worden ingediend om de begunstiging te wijzigen, zodat zijn ex-echtgenote begunstigde was geworden. Dat verzoek zou zonder meer zijn geaccepteerd.

– De ex-echtgenote was als enig erfgenaam benoemd.

Door deze optelsom van argumenten, ligt het in de lijn der verwachting dat altijd bedoeld was dat de ex-echtgenote de uitkeringen zou genieten als haar ex zou overlijden. In redelijkheid en billijkheid mag de verzekeraar dan ook geen beroep doen op de volgens de letter niet kloppende begunstiging, die gewoon te beperkt was geformuleerd.

De uitkeringen (met een totale contante waarde van bijna € 328.000) komen toe aan de ex-echtgenote.

bron: www.wftnu.nl, 28-11-2014

Het begrip eigen woning

Het begrip eigen woning

Er is ook sprake van een ‘eigen woning’ als de woning in aanbouw is en de belastingplichtige aannemelijk maakt dat hij ‘binnen het kalenderjaar of een van daarop volgende drie jaren’ die woning als hoofdverblijf betrekt. In een tweetal arresten heeft de Hoge Raad het begrip ‘binnen het kalenderjaar of de daarop volgende drie jaren’ verder uitgelegd.

We schetsen kort de situatie in elk van de arresten.

Aanvang bouwwerkzaamheden (arrest nummer 2872)

Juli 2002

Aankoop grond met boerderij. Financiering was noodzakelijk.

Ultimo 2003

Door de constructie van nieuwe watergangen en een gemaal bleek de boerderij niet meer te renoveren. Sloop volgde en besloten werd elders op het perceel een nieuwe woning te bouwen.

Oktober 2006

Aanvraag bouwvergunning.

September 2007

Goedkeuring aanvraag bouwvergunning.

2007/2008

Aanvullende aanvraag bouwvergunning met goedkeuring.

2008

Aanvang feitelijke bouwactiviteiten.

Hoge Raad

De Hoge Raad sluit aan bij de discussie in de Tweede Kamer tijdens de invoering van de Wet IB 2001. Dat betekent dat het begrip ‘woning in aanbouw’ naar het spraakgebruik wordt ingevuld. Er is pas een ‘woning in aanbouw’ vanaf het moment van aanvang van de (feitelijke) bouwkundige werkzaamheden die tot de stichting van die woning leidt. Kort gezegd: eerst bij aanvang van de bouw.

Er zijn twee procedures gevoerd (over 2007 en 2008). Belanghebbende kreeg ongelijk voor 2007 en gelijk voor 2008. In dat jaar begonnen namelijk de feitelijke werkzaamheden.

Afgebrande woning (arrestnummer 2871)

December 2000

Aankoop grond met gedeeltelijk afgebrande woning. Financiering was noodzakelijk.

2001

Belanghebbende plaatste een stacaravan op de gekochte grond. De deels afgebrande woning was onbewoonbaar. Verder had hij een huurwoning.

2001

Sloop van de woning. Om financiële redenen werden na de sloop alle activiteiten stilgelegd. Belanghebbende plaatst alleen nog een bouwkeet.

2002 en 2003

Aanvraag bouwvergunning voor twee woningen en een loods. Aanvraag is in strijd met bestemmingsplan. Er volgt geen aanvraag om bestemmingsplan te wijzigen.

2002 en 2003

Geen verdere bouwactiviteiten.

Hoge Raad

De Hoge Raad bevestigt de uitspraak van het Hof. Belanghebbende woont niet op het aangekochte perceel. Zijn hoofdverblijf is de huurwoning.

Nu er verder geen bouwactiviteiten waren en er feitelijk ook niets is gebouwd, is er nog geen sprake van ‘een woning in aanbouw’.

bron: www.wftnu.nl, 14 oktober 2014

particulieren mogen via internet een huis kopen op een veiling

particulieren mogen via internet een huis kopen op een veiling

 

De Eerste Kamer is akkoord gegaan met een wetsvoorstel van minister Opstelten dat particulieren de mogelijkheid geeft vanaf 1 januari 2015 bij de gedwongen verkoop van een huis een bod te kunnen doen via internet. Daarmee wordt de kans kleiner dat huizen (ver) beneden de marktwaarde worden verkocht en krijgen particulieren op de veiling meer mogelijkheden.

In Nederland vinden zo’n 200 tot 250 executieveilingen per maand plaats. Uit cijfers van het kadaster blijkt dat het aantal executieveilingen per maand stijgt. De veiling wordt nu niet zelden beheerst door handelaren die de prijs in veel gevallen laag houden. De toenmalige Nma (tegenwoordig de Autoriteit Consument en Markt – ACM) heeft daarvoor in 2011 al boetes opgelegd. Gegevens van het Kadaster laten zien dat het merendeel van de op een executoriale veiling gekochte huizen, namelijk 80%, na iets meer dan vier maanden na de veiling wordt doorverkocht.

Voor particulieren is er een drempel om een onroerende zaak op een executoriale veiling te kopen. Deze drempel bestaat uit het gesloten karakter van de veiling en de risico’s die een veilingkoper loopt. Er vinden nauwelijks bezichtigingen plaats van te veilen woningen. Het risico om een woning te kopen zonder bezichtiging en dus niet te weten wat men aan zal treffen, is voor veel particulieren te groot. Gevolg van de onbekendheid met wat de koper – nu veelal een onroerend goedhandelaar – na de koop zal aantreffen, is dat er een reserve in de prijs wordt ingebouwd. In het bijzonder vormt de onbekendheid met eventuele huurders van een op een veiling gekocht pand een obstakel. De onzekerheid of er na afloop van de veiling onbekende huurders of gebruikers in de woning blijken te zijn, tegen wie het huurbeding niet kan worden ingeroepen, schrikt particuliere kopers ook af.

Ook hiertoe wordt de wet aangepast: de termijn voor inzet van het ontruimingsbeding wordt verkort van één jaar naar 6 maanden.

Daarnaast draagt de veilingkoper het risico voor beschadiging of tenietgaan van een woning vanaf het moment van gunning. Op dat moment kan hij zich echter geen toegang verschaffen tot het pand, terwijl hij wel wordt geacht het risico te dragen. Het ontoegankelijke karakter van de veiling en de risico’s die de particuliere koper loopt, zijn redenen dat de opbrengst van een woning bij een gedwongen verkoop lager ligt dan bij onderhandse verkoop van een woning. De opbrengst van een onroerende zaak op een executoriale veiling ligt gemiddeld 30% lager dan de onroerende zaak bij onderhandse verkoop zou hebben opgebracht (volgens onderzoek van het Ministerie van Justitie in 2007).

Ook dit risico wordt van de koper weggenomen: het risico begint pas te rusten bij de koper vanaf het moment dat hij ook echt de beschikking heeft over de woning.

De notaris bepaalt via welke website kopers kunnen bieden. Een internetveiling moet veilig, toegankelijk en betrouwbaar zijn. Bieders mogen de gang van zaken niet manipuleren en back-ups moeten voorkomen dat veilinggegevens verloren gaan. Verder moeten belangstellenden het aanbod van te veilen huizen makkelijk kunnen bekijken. Pas als iemand wil gaan bieden, wordt hij verplicht zich te registreren. Daarna worden de biedingen ingevoerd.

De wetswijziging voorziet daarnaast in een veranderde publicatieplicht: nu moet er nog een aankondiging aangeplakt worden (een plakkaat op de woning) met daarnaast een melding in een lokale krant. Straks worden veilingen op een internetsite gepubliceerd, waardoor een breder publiek wordt bereikt.

Bron: www.wftnu.nl, 08-10-2014